首批上市的reits是什么？

　　从国际范围看，目前并不是REITs的合适发行时机，但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件 　　REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间，越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资，而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎，企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。 　　2005年11月25日，香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌，其上市融资额度接近200亿港币。由是，领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为，领汇之后，必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。 　　近期，建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支持证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通，为我国尽快推出REITs创造了现实条件。 　　REITs是什么 　　从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 　　1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 　　以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。 　　从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。 　　另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。 　　为什么是REITs 　　从全球范围看，全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs，市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇，内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯，另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意，在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。 　　香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺，两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs领域香港是绝对输家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展，香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》，规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产项目后在香港上市。因此，才会有这么多内地企业跃跃欲试，争相成为内地企业在香港的第一只REITs。 　　为什么近期REITs会成为受市场如此追捧？细析之下，其原因不外有三。 　　首先，作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年，为了实施中央政府的宏观调控意图，央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的项目银行才可以发放贷款，银行直接发放的房地产项目贷款数量大大减少，房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式：2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元，比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，要求房地产信托项目不仅要四证齐全，而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高，212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。 　　其二，REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，其现金流并不稳定，投资风险较大，房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同，开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。 　　第三，为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道，间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。 　　最好的时机，最差的时机 　　想把中国内地商业地产打包到海外上市的，主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业，并以此为基础设立6只REITs，在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。 　　尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市，尽管新加坡和香港是国际金融中心，但单就REITs发展前景来看，内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪，及早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs及早在中国发展与上市，如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。 　　作为证券化的一种方式，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式，REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别，但是，除了信贷资产证券化业务试点进程中面临的问题外，REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出，更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。 　　首先，在现行《信托法》、《投资基金法》之外，需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完善的业务监管体系，明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题，以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上，可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支持证券的发行与流通模式，通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。 　　其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言，如果REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，只向投资者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准，更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展，税收问题不可回避。 　　近期，美联储连续13次加息，美国联邦基金利率已经上升至5.75%的历史高点，相应的带动包括香港及新加坡在内的国际金融市场利息不断攀升，因此，从国际范围看REITs并不是合适的发行时机。相形之下，受银行巨量资金头寸影响，国内市场利率一直保持在较低水平，与国际金融市场利率差价达1%—2%。单纯从目前市场环境看，国内市场发展REITs具有得天独厚的条件。 　　现在的问题就是看包括监管当局在内的市场各方能否顺应市场需求，鼓励金融创新，鼓励企业及种类金融机构及时推出REITs。

生态文明当秉承什么理念价值取向？

中央政治局9月11日召开会议，审议通过了《生态文明体制改革总体方案》，提出树立“六大理念”，秉承“六个坚持”，构建“八项基础性制度或体系”。

《方案》无论是在理念层面还是在制度建设层面，都堪称生态文明建设顶层设计的里程碑。从《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中关于“加快生态文明制度建设”的规定，到《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》，再到此次的《方案》，可以看出，生态文明建设的顶层设计，已经逐渐从“理念”“政策”层面，深入到“具体操作”层面。

一个良好的生态文明建设顶层设计，应当为具体的实践扫除理念、方向、体制和机制等方面的障碍。长期以来，我国在自然资源资产保护领域，存在着重监管权轻所有权的问题；在环保的体制领域，存在着“九龙治水”“水里和陆地的不是一个部门管，一氧化碳和二氧化碳不是一个部门管”等问题；在管理手段方面，存在着重政府主导的强制手段，轻调动公众参与和经济激励的问题；在执法地域方面，存在着重城市轻农村的问题，等等。

历史上，作为西亚最早文明的美索不达米亚文明，居民为了耕地而毁灭了森林，渐为沙尘所掩埋而成为不毛之地，教训十分深刻。当今世界，环境污染、生态破坏、资源短缺问题十分普遍，系统性、全球性生态危机十分突出。党的十八大以来，习近平总书记从“生态”与“文明”的战略视角，深化了生态与文明关系的认识，把生态文明建设确立为“千年大计”。

因此完善生态文明制度体系要站在文明延续、中华民族永续发展的高度，秉持“生态兴则文明兴”的价值理念，实现制度体系的系统完备、科学规范、运行有效。

此次《方案》提出的“山水林田湖是一个生命共同体的理念”“坚持城乡环境治理体系统一，坚持激励和约束并举”，建立“归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”“以改善环境质量为导向，监管统一、执法严明、多方参与的环境治理体系；更多运用经济杠杆进行环境治理和生态保护的市场体系”，显然是对症下药。长期以来严重束缚我国环境保护成效的诸多体制机制问题有望获得解决。

再好的顶层设计，也需要扎实的基层实践，才能逐渐从“理念”“制度”变成“现实”。这里的“基层”包含两个层面的含义：一是基层政府部门，二是公众。如果不提升这两者践行生态文明的能力，顶层设计的效果就会大打折扣。

当前，负有生态文明建设职责的基层政府部门无论是在硬件还是软件方面，都与贯彻执行顶层设计所需的条件存在较大的差距，既难以完成上级赋予的任务，也难以实现公众的期待。例如，长期以来农村环保工作之所以成效不彰，主要原因就在于执法力量严重不足。

因此，落实“顶层设计”提出的治理目标和规定的考核指标，就要为实际执行部门提供实现目标所需的各种资源，而不能寄希望于“又让马儿跑又要马儿不吃草”。此外，鉴于政府部门掌握的资源总是有限的，必须充分发挥公众的力量，以弥补政府执法力量的不足。

《方案》提出建立“多方参与的环境治理体系”，显然也考虑到这方面的因素。生态文明建设事关每一个人的利益，如果能充分调动广大群众的积极性，其成效必将更加显著。当务之急，是尽快推进环境行政公益诉讼制度的建立，让公众可以在政府部门出现不作为或者滥作为时，挺身而出维护法律的尊严。

随着我国经济实力的增长，广大人民群众的民生期待已经从过去的“盼温饱”“求生存”转变为现在的“盼环保”“求生态”。在这样的背景下，出台《方案》，可以说正当其时。

拿出与当年“以经济建设为中心”相同的力度来推动生态文明建设，“凡是有利于党和人民事业的，就坚决干、加油干、一刻不停歇地干；凡是不利于党和人民事业的，就坚决改、彻底改、一刻不耽误地改”，才能更及时、有效地满足人民的期待。