天津市行政区域划分：市内六区，环城四区，远郊五区，滨海新区
市内六区：和平，河西，南开，河东，河北，红桥
环城四区：西青，北辰，东丽，津南
远郊五区：蓟县，宝坻，静海，宁河，武清
下图是天津市各区二手房均价图
环城四区GDP和人口对比图2018年数据
西青区
涨幅房价分析：
梅江和李七庄板块为早期承接南开，河西改善人群的板块，距离市区，更近，目前房价在西青区比较高，但是因为开盘时房价也高，涨幅并不是最大。
万科朗润园，玛歌庄园，为别墅项目，涨幅最低，投资升值角度，别墅一直是收益最低的。无论市区还是郊区。
中北镇经过十年的发展，整体板块的涨幅都在100-130%左右，当年价格比较低的，现在受整个板块的影响，房价也都涨了起来，涨幅更大。目前因土地供应量并不多，新房项目价格比较高，主要以二手房市场为主。适合南开外溢改善人群。
涨幅最多是杨柳青的莱茵小镇，不过杨柳青的关注度并不高，主要还是因为距离市区较远，没有地铁，交通不方便的因素。
南站的社会山，已经卖了好几期，目前在售的新房价格，1.8万左右，南站作为这几年，土地供应，项目供应量比较大的板块，关注度一直不低，高铁带来的北漂和南部城市带来的需求，还是可以继续让它热下去。适合北漂人群自住，双城生活。
热点板块
环城一哥，经济和人口在环城四区里发展最好的区域，详细区域介绍请看文章（你好，我是西青），目前热点板块。中北镇，精武镇，南站，华苑西。
其中中北镇发展最为完善，目前主要以二手房市场为主，新房项目不多，并且价格不低，均价在2万-2.5左右。生活交通配套齐全，有2号线地铁，永旺商业，宜家，城市中心等写字楼，生活配套齐全，认可度很高。
华苑西紧邻南开华苑，目前在售项目不多，主要以新房为主，单价在2.3-2.5万左右。周边有产业园，大型农贸市场，享受南开区生活配套，适合南开华苑外溢改善人群，紧邻三号线，地铁沿线工作的都可以考虑。
精武镇，西青大学城南部，主要以新房为主，二手房多为周边还迁房，这两年购房热点，主打自住改善盘，均价1.7-2万左右。目前在建设居多，地铁，商业，学校需要时间。承接河西，南开外溢人群，并适合西青本地工作，北漂后期来津发展的自住人群。
南站板块，高铁和地铁三号线加持的板块，深受北漂，西青产业园工作人群喜欢，学校，商业配套完善，齐全，以居住舒适性为主的小区居多，二手房，新房都具有，均价1.7-2万左右。
北辰区
房价分析
北辰之前作为环城四区里关注度并不太高的区域，这几年因为，外环拓圆，修建地铁，高铁，项目价格优势，成为热点区域，十年前，北辰的项目里涨幅最多是城际美景，作为双街镇京津公路东侧的唯一小区，开始并不被看好，这几年北辰双街整体房价翻倍，4.5号线地铁延伸到北辰，使得城际美景的房价涨幅最大。
而双街其他项目涨幅也并不低，因为双街镇的住房主要以还迁房为主，商品住宅在板块内的价格也是最高，虽然已经出了外环，但是北辰老城区的外溢，自身配套的完善，双街镇，这些年也成了很多武清，北辰区置业的首选。
南仓北仓，作为北仓老城区，整体的房价跟随大市场，泽天下因为有华辰学校学区，也是北辰区目前房价最贵的小区。涨幅181%也是非常高。
北部新区的两个项目，作为北部新区为数不多的两个项目，位置和配套相对不如老城区和双街，但是看未来十年，北部新区也会继续发力。
热点板块
目前北辰区，热点板块，铁东北路，小淀，宜兴阜，大张庄。
宜兴阜作为紧邻河北区的板块，因拆迁进程影响该板块的开发和建设，不过天然的地理位置，是其最大的优势，双地铁，环内，临近河北区，红桥区，未来配套成熟起来，承接市区的外溢人口是没有问题，目前在售项目价格1.8-2万左右。
铁东北路板块，北辰区项目和规划非常好的板块，这两年从来不缺少热点话题，永旺商业，北辰文化中心，COCOPARK,5号线地铁加上未来7号线，预计三五年就可以见到效果，当然你也得认可目前的一些不利因素，在售项目选择性比较多，价格在1.7-2万左右。
小淀，自从京滨高铁修建以来，从此就是热点，低总价的上车盘，对天津新外环的期盼，或许这里从来不缺少规划和热点，但是需要时间来检验它，如果你有耐心，可以考虑，均价1.3-1.5万，北京工作的朋友，未来京滨高铁开通后，小淀通勤北京 也会更方便。
大张庄作为北辰经济开发区的产业集中地，因价格低被预算不多的外地客户所熟知，远郊的预算买环城，而且生活配套和产业也是很齐全，天津外国语学校分校，明年应该就可以招生，对于这个版块来说，也是利好之一，不过通勤市区的交通，确实有点不方便，未来的地铁希望可以解决这个难题，均价1-1.2万。
北辰老城区大运河板块2-2.3万，4号线地铁的修建对于这里是利好的消息，不过价格也是偏贵，让很多购房人选择其他版块。
津南区
房价分析
津南的双港以及辛庄是距离市区最近的两个板块，承接来自河西的改善人群，目前是津南区除了海教园房价最高的板块，成熟的配套，商业，交通，还包括津南的产业园，目前新房项目很少，主要以二手房市场为主，很类似西青的中北镇。地铁1号线，6号线的延长，也让这个板块收益良多。目前在售价格1.7-2.3.
咸水沽，津南区发展非常成熟的板块，生活配套，学校，医院都俱全，如果河西工作的人群，预算够不到双港，辛庄，咸水沽是非常好的选择，但是因为项目多，距离市区较远，这些年的涨幅并不大，而关键的两条地铁即使修到了咸水沽，很多项目还是距离地铁站比较远，包括海教园的教育，国展中心这几年土地出让，让咸水沽的关注度并没有那么多，不像其他三个区，津南没有 到北京的高铁，这也使北漂大军容易忽略津南的一大原因。目前在售新房和二手房很多，均价在1.2-1.6万。
而距离市区更远的小站，八里台，天嘉湖，在没有产业，人口流入，规划和热点并不多的情况下，十年的涨幅并不大，甚至现在新房在售价格跟十年前一样，所以，考虑投资的，一定不要被当地的风景所迷惑，天津不是旅游城市，你买房也不是为了养老和看风景，我之前也说过，带湖字板块，要谨慎！目前天嘉湖，八里台的均价在0.8-1.1万。
热点板块
目前津南热点板块，海教园，咸水沽，以及未来的国展中心。
海教园，最大的优势就是教育，而最大的缺点就是其未来的政策是否变化，发展这么多年，人口和商业并没有起来，很多家长未来孩子教育，还是优先考虑市区的重点小学。而且南开学校从招生到现在，并没有成绩，所以并不确定，这个学校的综合实力如何？同时津南的国展中心虽然没有项目，但是土地已经出让，预计今年会有项目，1号线地铁加上自身的利好政策，也一定会成为津南的新热点。
至于咸水沽，天津本地工作，在天津市南部区域的，预算不多，还是比较适合考虑咸水沽，毕竟低总价的上车门槛，就可以享受到配套成熟的板块，也是很多津漂不错的选择。
东丽区
房价分析
东丽区作为加在河东区和空港经济区中间的区域，这里可以承接来自河东的改善人群，也有来自空港经济区工作的人群，甚至还有九号线终点滨海新区工作的人群。房价也自然很贵，尤其是津滨大道板块上的项目，市场最高的时候卖到三万左右一平米，这个价格甚至比河东区还要贵。而在津滨大道上的二手房，十年涨幅在区域里涨幅也是非常多，最高的是蓝海苑269%。目前环内项目在售价格2.5-3万。
东丽开发区，作为九号线沿线的项目，万科项目较多，这些年涨幅也不低，而且目前在售价格在2万-2.3万。
华明镇作为空港经济区对过的板块，入住率和成熟度都非常高，但是因为土地有限，交通制约，涨幅并没有环内东丽的项目大，目前市场主要以二手房为主，在售价格在1.4-1.6万。
至于东丽湖，虽然从17年到现在，跌幅并没有像其他湖板块那么多，但是十年来涨价幅度也并不多，交通是限制其发展的最大因素，虽然有地铁规划，但是什么时候落地，建设还没有具体时间。目前新房，二手房都有，在售价格1-1.5万。
热点板块
目前东丽区，热点的板块还是津滨大道板块，东丽开发区，军粮城
受调控政策影响，津滨大道板块的项目，优惠力度都不小，预算在200-300左右的，河东或者空港工作的，津滨大道板块还是可以考虑的，因为在建设的4.10号线地铁，都将贯穿该板块，后期与河东，河西 的联系也将更方便。
东丽开发区，九号线沿线，连接天津市区和滨海的唯一交通轨道，对于在市区和滨海工作和发展的家庭，也是不错的选择，后期也有新的地铁通过这个版块，也提升了这个版块的增值率和保值率。
军粮城之前因为主要以还迁房为主，这两年出让土地后，也有了新的住宅项目，对于天津双城生活，工作的家庭，预算不多的，也是一个新的选择。目前房价在1-1.4万。二手房以还迁房为主。
上面是环城四区的热点板块介绍，我们再回过头看一下市区的这几年新房成交量。
我们回顾上一次天津市房价大涨的涨幅对比图，市区的涨幅要高于环城，而且也是领涨其他区，根据房价的波纹效应，也是从中心向四周越来越低。
包括从17年调控开始，天津市区的新房项目成交量也一直在下降，除了价格方面，还有就是土地供应，市区的土地越来越稀缺，而天津市的教育，医疗，就业机会也主要集中在市内六区，如果你要投资房产，还是优先考虑市区，如果市区够不到，再考虑环城，然后才是远郊。
天津房价波纹效应
虽然天津市区的成交量下降，但是环城市区的成交量有的却在提高，这也说明市区改善自住需求的外溢效应。距离市区越近的板块，将来能承接市区外溢的需求就越多，房价涨幅也就越大。
上图是一个调查报告，不同年龄阶段的购房人群，现在对房子的考虑因素也是不一样，正是因为人的观念变了，所以在选择项目思路上，也需要做出调整，现在购房者心目中：
好的房子=好地段+好产品+好物业
如果预算够不到市区，选择环城四区的时候，地段上，我们就一定要买到地铁沿线，无论是自住还是投资，房产未来的流通性也主要在交通地铁上。有可能你现在买房压力大了点，房子小了点，但是当有一天，你卖房子的时候，就会发现，好房子就是会好卖一点，而且卖的多一点。
